小区停车究竟应如何收费，一直是业主关注的话题。早报资料
东方早报1月14日报道 早报近日接到许多读者投诉，反映小区停车收费不规范。许多业主想知道，关于小区停车收费问题，法律究竟是怎样规定的？如果需要收取，收多少才算合适？早报记者调查发现，在小区停车收费问题上，确有很多不规范或钻空子的做法。
案例1 建德国际公寓 同是业主停车，为何有的150元有的300元？
“为何有的业主可以享受150元钱一个月的地面停车费待遇，而大多数业主却不能？”2007年12月24日，网名smaillmi的业主在搜房网建德国际公寓论坛上提出了困惑。
Smaillmi的问题引起有车业主的普遍质疑，大家发现，享受150元/月停车费的业主还持有物业开出的发票，而许多业主这才知道自己比别人多付了一倍的停车费。
双重停车收费标准
业主张桢（化名）是长期蒙在鼓里的业主之一。说起停车费，张桢颇为不满：“我是2007年5月收房的，当时我曾询问物业地面停车费可否‘包月’收取，物业很肯定地回答‘不能’。”张桢向早报记者介绍，小区的停车费按照1至8小时5元、8至24小时10元的临时停放标准收取。
“一般情况下，大多数有车业主每天都要交付10元的停车费，一个月的花费大约300元。”2007年5月至12月，张桢都是按照每天10元的标准付费。直到前不久，张桢在和其他业主交流时才发现小区中部分邻居每月交150元就能无限“畅停”。“大约在9月时，部分业主曾就地面停车费的问题找物业理论。”张桢表示，正是因为这次“讨价还价”，少量业主得到了停车“私下”优惠。张桢说：“物业怎么可以不声不响地执行双重收费标准呢？”
临时比长期贵一倍
更令张桢不解的是，除了那一小部分“还价”成功的业主，物业始终不同意大部分业主按月支付地面长期停车费。
张桢说，按小区所在的杨浦区物价局规定，小区地面长期停车的收费上限为每辆车150元/月，而地面临时车位的收费上限则为10元/天，如此一来每月的收费则可达300元。
“只要小区中所有的地面车位都按照临时标准收费，一个月就能多收一倍的停车费。”在张桢看来，小区空余的地面车位分明有不少，也从未发生过车位紧张的情况，但业主们却必须按临时停放标准交费，颇令人费解。
早报记者随后咨询了杨浦区物价局，工作人员包先生表示，业主大会成立前，物业管理区域的车辆停放收费执行物价部门规定的收费标准。包先生介绍：“在杨浦区，一般情况下小区露天车位的长期收费上限为每辆车150元/月；地下室车库停放上限400元/月；临时停放则为1小时内不收费，1至8小时5元，8至24小时10元。”
至于小区可否只实行临时收费而不允许长期收费，包先生表示，物价局目前并没有相关规定禁止这种做法：“在一些地面车位紧张的小区，这种只实行临时收费的现象也确实存在。”
物业：未超出规定上限
记者联系了建德国际公寓的物业上海瑞创物业管理有限公司，负责人薛明荣先生解释：“小区的地面车位只有60个，比较紧张，因此目前只能临时停放。而原先指定的8至24小时10元的收费标准并没有超出区物价局规定的上限。”
至于业主们反映的小区少部分业主每月交付150元就能享受“包月”停车优惠的情况，薛先生则解释：“发生这种情况只是由于个别保安的工作失误，我们已经按照纪律对他们进行了处罚。小区停车标准没有‘双向收费’。”
薛先生表示：“由于业主普遍反映原来制定的小区地面停车收费标准过高，我们已在前几天将收费下调至1至24小时一律5元。此外，地面车库的收益，除去必要的管理费用，都会纳入小区维修基金。”
案例2 长宁区 海逸公寓“地面”和“地下”为何一个价？
业主李女士称：长宁区海逸公寓曾经公示地面停车费包月为150元，但是小区物业强行收取400元，超过一倍标准，时间持续了至少两年。
海逸公寓嘉荣物业：物业从未公示过地面停车费包月150元。实际上，为了小区的整体环境，目前小区只提供地下车位包月出租，地面公用面积不提供车位包月服务，只作为临时停放。按照区物价局制定的标准：地面露天临时停放，停放时间1小时内不收费，超过1小时至8小时收费8元/辆，超过8小时至24小时收费15元/辆。
由于地面车位只有30几个，但地下车库停车位有300多个，而且完全没有饱和，从物业的角度，之所以不允许包月使用地面停车位，是因为地面车位太少，一旦包月将出现供不应求的情况。目前小区业委会正在成立过程中，一旦业委会成立，物业将就此问题与业委会商讨。
但是，目前很多业主觉得车辆停在地面比较方便，于是交了地下车位包月费后依然将车停在地面；有的车主没有交地下车位包月费，但为了停车每天交付一次临时停车费用，而过夜都要超过8小时的，所以一月下来差不多也有400元了。
两案例点评 收费标准按物价规定或由业主大会决定
上海物业行业管理协会会长蔡兴发：在业委会未成立之前，业主可以根据之前签署的《业主临时公约》明确小区地面停车位到底该如何收费。如果业主对车位收费标准存在异议，业委会成立后，可以通过业委会和业主大会与物业进行协商。
中华全国律师协会民委会委员、建纬律师事务所宋安成律师表示，这一案例实际上反映了小区停车的两个焦点问题：一是小区停车收费的标准问题；二是小区停车收费的形式，是包月还是按次计费。对于小区停车收费的标准问题，不管是临时停放，还是长期停放，实际上各区的物价局一般都有最高限额的规定。这些主要适用于前期物业管理期间，业委会成立后，收费标准应该由业主大会决定。
对于小区停车是采用临时停放收费，还是采用长期固定停车收费，应根据业主停车的实际情况决定。但是，限定地面车位只能临时出租的情况现在比较普遍。事实上，这种做法对于部分小区来说是一种两难。
地下车位的收费往往又高于地面，许多业主会自然而然地选择在地面停车。而在一些小区中，地面车位可能确实比较紧缺，远远无法满足业主们的停车需要。如果使用长期停放的收费方式，就会造成某个地面车位长时间被一个业主占用，地面车位将更加不堪负荷。于是，不少小区便限定地面车位只能供临时停放使用，将更多的车辆转到地下车库，以此来缓解小区的停车压力。
案例3 爱家豪庭 小区地下车位为何“20年一租”？
“小区地下车位必须20年一租。”虹口区爱家豪庭业主们被车位价格吓坏了，小区论坛一片哗然：“按每月400元价格一次付清，一共96000元。”
小区业主俞先生向早报记者介绍，爱家豪庭地面车位非常少，仅仅三四十个：“地面车位根本不够业主停车，所以目前只做临时停放用。而小区地下车位却必须20年一租。”俞先生回忆说，大部分业主在收房后都曾接到物业的来电，告知停车费的收费标准：“在去年9月，我也接到了电话，物业工作人员告诉我停车费租期是20年，一次付清，没有月租、年租等其他选择。”
另一位业主陆先生也证实了俞先生的说法：“一开始我听说地下车位费的租期有10年和20年两种选择。但没过多久我再去咨询，便得知只有20年一种租法了。而且租到的车位还不是固定的，必须随机停放。”业主们表示，这样的出租方式根本就是变相出售，让大家颇为不满。
陆先生透露：“上个月我曾看到过车位登记表，登记租车位的业主只有十几个。在和邻居们的私下交流中，我得知业主们普遍非常抵制这种车位出租方式。”他介绍，由于地上临时车位不足，目前有车业主们通常只能在小区外寻找马路停车点或其他露天停车场：“尽管地下车库很空，但我们这些业主却无法使用这些空位。”
记者又联系了爱家豪庭的物业，工作人员表示，由于负责人不在办公室，暂时不能做出答复。截至发稿前，物业也未给记者回音。
点评：
建纬律师事务所宋安成律师：
对于开发商来说，小区的地下车位如果按月收取租金，投资成本的收回速度会非常慢。于是，一些开发商为了快速收回成本，便想出了与业主签订长期地下车位租赁合同的办法，租期往往长达10年、20年。目前，这种现象确实具有一定的普遍性。
然而，如上述小区这样一次性收取20年租金的做法，其租金的支付形式实际上违背了常规的租金支付方式（通常情况下，租金更多的是按月、按年收取）。这种做法事实上相当于一个买卖合同。
同时，在上述小区中，由于车位必须20年一租的原因，导致许多业主不得不在小区外的其他地方寻找停车点，而本小区的地下车位却大量闲置不用。宋安成律师认为，按照《上海市住宅物业管理区域机动车停放管理暂行规定》第一条第三款规定：“建设单位按规划要求配置的停车设施（包括地面或者地下停车库、立体停车库等）应当提供给本物业管理区域内的业主、使用人使用，尚未出售的应当出租，不得闲置不用。”该小区的这种做法实际上已经违背了这条规定。
案例4 春申景城 小区物业已退还超标停车费
在1月2日，早报刊登了《春申景城地面停车费超标一倍每月300元已赶上地下停车收费》的报道。闵行区物价局检查科陆科长11日表示，目前小区物业已经开始把超过150/月/车位的收费部分向车主退还。
他补充说，小区物业下星期将向检查科上报一系列的材料信息，包括小区地面的固定停车位数量，地面车位包月的车主名单以及超标收费的具体总数，“物价局会对这一些列数据进行核实，发现有漏报将继续追查。”
此前，闵行区春申景城小区有部分业主在网上发帖称，春申景城小区的地面车位与地下车位的收费标准被物业强扭到一条水平线上，达到300元/辆/月，而按照闵行区物价局制订的车位停放收费管理办法，区住宅小区内地面车位最高限价为150元/辆/月。中华全国律师协会民委会委员、建纬律师事务所宋安成律师认为：对于物业管理公司明确高于闵行区物价部门收费标准进行停车收费的，作为业主可以拒交，也可以要求物业公司返还违规多收取的物业管理费。在业主大会成立以前，任何一个业主都可以凭借停车发票、收据等证据，向法院提起诉讼。
调查
地面停车费在80元~300元/月之间
在过去的2周，早报记者随机对12个小区的地面停车情况进行了询访，此次询访中的12个小区的地面停车费在80元~300元（每月）之间，基本上都符合各区物价管理部门的标准。这其中的差价主要是由各区物价管理部门的标准不同所致，另外和小区设施的齐全、新旧也有关。
不过，在部分小区，仍然存在由于地面停车位不多，实行按次收费这样的临时停车的办法，在这样的小区，业主不得不出更多的钱将车子停在地下车库或者相邻小区。
以下是12个小区的地面停车位的收费情况：
第九城市·浦东虹桥花园：浦东虹桥花园的地面停车位属临时停车位，每天每次收费4元
博爱花园：地面停车费是100元/月。
上川小区：地面停车费80元/月。
上泰雅苑：地面停车位100元/月
新市公寓：地面停车位每月150元
上地公寓：地面停车费每月150元
万东小区：地面停车位每月120元晨林花苑：地面停车费每月150元
四和花园：地面停车每月150元
三鑫花苑：地面停车位都是临时的而且也不多，按规定每小时收费10元。
静安怡园：地面停车位是每月300元
华纺小区：地面停车位每月300元
标准
上海部分区的地面停车收费标准
闸北区：地面简易车库停放250/月（上述收费标准为基准价，上浮幅度在25％以内，下浮不限）
普陀区：地面长期停放150元/月
宝山区：地面长期停放150元/月
黄浦区：地面长期停放300元/月
嘉定区：地面长期停放：露天停放：150元/月有车库：300元/月
杨浦区：地面长期停放150元/月
浦东新区：普通停车库：250元/月高标准停车库：500元/月
南汇区：硬地、道路等固定露天泊位：120元/月
静安区：室外固定停放300元/月
闵行区：地面露天停放每个泊位每月收费不超过150元/辆。每月停放超过20天，按包月计费
虹口区：机动车固定车位停放收费标准1.地面露天车位每辆每月150元；2.地面半开放停车库（机械式车库）每辆每月250元；3.车库（含室内、地下室、机械式）每辆每月400元
徐汇区：机动车辆包月停放露天地面停放。每个泊位每月收费不超过150元/辆。每月停放日期超过20天，按包月计费。上述收费标准为最高限价，下浮不限
长宁区：机动车地面露天停放费150元/辆/月；机动车车库（含机械式车库）停放费400元/辆/月
卢湾区：地面停放每个泊位每月收费不超过250元/辆；车库（室内、地下室、机械式）停放每个泊位每月收费不超过500元/辆
支招
《业主临时公约》、《业主公约》约定小区停车收费标准
市物业行业管理协会会长蔡兴发明确，小区首次业主大会召开前，停车收费标准需遵照《业主临时公约》执行，业主大会召开后，由全体业主共同决定停车收费标准，并在《业主公约》中体现。
蔡兴发向记者介绍，物业公司应在接管小区且业主未入住时向当地物价管理部门备案地面停车收费标准。标准大致与小区所属地段、停车位总数以及停车设施等因素有关。
他强调说，虽然各小区收费标准可以根据自身情况有所差异，但必须在物价部门公布的指导价格以下。蔡兴发补充说，物业公司可以制定地面停车优惠措施，但必须在小区内张贴公告，并对任何业主“一视同仁”。以上信息，都要在业主入住前签订的《业主临时公约》中体现。
在小区业主大会尚未召开、业委会未成立、业主公约未出台前，小区地面、地下停车收费标准及办法需遵照《业主临时公约》操作。业主如对停车收费标准有所建议，可在业主大会上提出，或递交业委会审议。
业委会成立前，地面停车费统一由物业公司代为保管。蔡兴发说，地面道路归全体业主共同所有，停车收益的绝大部分也应该归属业主。物业公司取得其投入的管理成本。业委会成立后，应该与物业公司协定停车费收费分配办法。他介绍，对于归属业主所有的停车收益，可以用作补充维修基金，也可以作为业委会工作经费等用途。
蔡兴发直言，在业委会成立之前，业主尚不能以个人身份要求物业公司更改停车收费办法。停车费的审核、质疑或者更改都应该由业委会出面统一操作。(东方早报) 记者:陶宁宁 周宽玮 李萌 徐婧
